Thị trường BĐS: Vẫn thiếu giải pháp căn cơ?

Đã có hàng loạt giải pháp hỗ trợ thị trường BĐS được Chính phủ và nhiều Bộ, ngành đưa ra. Tuy nhiên không ít ý kiến cho rằng những giải pháp này chưa thể tác động đến thị trường BĐS trong năm 2013.

Ông Nguyễn Hồng Minh, TGĐ Công ty PMC phân tích: Trước đây, thị trường nhà ở tại Việt Nam phát triển chủ yếu trên hình thức mua bán nhà trên giấy. Chủ đầu tư, trước khi phát triển dự án thường chỉ cần một số vốn tự có ít ỏi còn chủ yếu là vốn huy động từ ngân hàng và tiền thu dần từ người mua nhà. Người mua nhà cũng hầu hết là mua để bán lại kiếm lời chứ không có nhu cầu ở. Họ thường sử dụng vốn sẵn có của mình cùng vốn vay ngân hàng hoặc huy động từ người thân, bạn bè để mua nhà với kì vọng sang nhượng lại “ăn” chênh lệch. Cả 3 đối tượng, từ chủ đầu tư, ngân hàng cho tới người mua nhà đều kì vọng vào một dòng tiền được “đẻ” ra trong tương lai, một dòng tiền vốn không hề có thực, mà chỉ dựa trên những tính toán và kỳ vọng của chính họ.

Dòng tiền này phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố: sự ổn định của thị trường, sự phát triển của nền kinh tế, chính sách của Nhà nước…,nên nếu có một hay nhiều yếu tố thay đổi thì dòng tiền này sẽ nhanh chóng bị đình trệ. Vì tất cả các dòng vốn đều chỉ là dòng vốn kì vọng trong tương lai nên đã dẫn đến hai cuộc khủng hoảng tất yếu (vừa thừa vừa thiếu): thừa nhà ở cao cấp, giá cao và thiếu những dự án nhà ở phù hợp với nhu cầu cũng như khả năng tài chính của đại đa số người dân. Nhằm cứu vãn thị trường BĐS, Chính phủ đang đưa ra đề án, trong đó tập trung giải quyết nợ xấu và hàng tồn kho. Nhưng giải pháp này mới chỉ giải quyết cuộc khủng hoảng thừa trong phân khúc BĐS nhà ở trung và cao cấp, mà chưa chú ý tới bản chất của cuộc khủng hoảng thiếu. Hai cuộc khủng hoảng nhưng chỉ có một đề án thì liệu có thể xử lý tận gốc được vấn đề?

“Chính sách giảm lãi suất và hỗ trợ vốn ngắn hạn cũng sẽ không giải quyết được căn cơ vấn đề mà thị trường BĐS hiện đang phải đối mặt. Chúng ta cần một chính sách xây dựng sản phẩm tài chính dài hạn nhằm hỗ trợ cho số đông người dân có thể tiếp cận được với các sản phẩm nhà ở. Sản phẩm tài chính này cần được tính toán dựa trên thu nhập người dân, số tiền mỗi người dân có thể tích lũy hàng tháng... và hỗ trợ trong thời gian dài 15 – 25 năm. Có như vậy mới giải quyết được căn cơ thị trường vốn, hỗ trợ người dân trong mua nhà, tạo sự ổn định trong thị trường lao động và qua đó tạo sự phát triển bền vững cho cả hệ thống kinh tế” – ông Minh nhận định.

Còn ông Marc Towsend, TGĐ công ty CBRE Việt Nam thì cho rằng gói giải pháp mà Chính phủ Việt Nam đưa ra phần lớn là dành cho các chủ đầu tư và ngân hàng. Để hỗ trợ thị trường BĐS, vấn đề quan trọng hơn cả là phải củng cố niềm tin cho thị trường này. Trong năm qua, đã có 5000 hộ gia đình mua nhà ở, chủ yếu là những người có nhu cầu thực. Tuy nhiên, nếu so sánh con số này với tổng cung của cả năm thì rất nhỏ. Như vậy, có thể thấy lãi suất giảm, giá giảm, nhiều chương trình khuyến mãi đã được chủ đầu tư triển khai nhưng chưa thực sự phát huy được tác dụng. Điều đó phản ánh niềm tin vào thị trường BĐS còn rất yếu. Như vậy, muốn tháo gỡ khó khăn cho thị trường này, mấu chốt là phải lấy lại niềm tin của người mua.

Nhà nước cần tạo điều kiện cho người mua nhà, nhất là người mua nhà lần đầu tiên, những hộ gia đình trẻ tiếp cận được những khoản vay mua nhà với nhiều chính sách ưu đãi hơn. Ngân hàng phải kéo dài thời gian thanh toán lãi suất cho người vay mua nhà...  Các chủ đầu tư phải thực hiện đúng cam kết về tiến độ và nên đầu tư xây dựng những căn nhà diện tích nhỏ để giảm giá bán tổng thể cả căn nhà. Khi nào giá nhà ở chạm đến mức giá trị thực thì người tiêu dùng sẽ quay lại thị trường, bất kể tình hình kinh tế. Còn với giá như hiện nay thì người dân vẫn tiếp tục nghe ngóng, chờ đợi...

Theo nhiều chuyên gia, giá BĐS giảm, lãi suất giảm nhưng nền kinh tế chưa phục hồi rõ nét thì thị trường BĐS vẫn còn khó khăn. Để thị trường này khởi sắc, cần nhiều yếu tố đồng bộ: kinh tế phục hồi, CPI giảm, tạo nhiều công ăn việc làm, giá nhà ở phải phù hợp với thu nhập của người dân,đặc biệt, thủ tục cấp phép đầu tư đơn giản, nhanh gọn... “Các chính sách của Nhà nước cần hướng tới việc tạo hành lang pháp lý lành mạnh, minh bạch tạo thuận lợi cho thị trường, giảm tối đa chi phí ngầm, giảm thời gian triển khai các thủ tục hành chính khi thực hiện dự án, chi phí cấp giấy chứng nhận QSD đất ở, sở hữu nhà ở… để tiết kiệm chi phí đầu tư giảm giá thành đầu ra căn hộ; công khai minh bạch trong xây dựng, công bố khung giá tại các khu vực, địa bàn quận/huyện sát với tình hình thị trường nhằm hạn chế việc đẩy giá, đầu cơ; công khai quy hoạch, kiến trúc thành phố, tránh trình trạng quy hoạch treo nhiều năm không có sự rà soát gây chồng chéo, ảnh hưởng sự ổn định cuộc sống của người dân; có các biện pháp mạnh, cơ chế rõ ràng trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng các dự án” – tổ nghiên cứu độc lập ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam kiến nghị.

Tuy nhiên, theo ông Trần Như Trung, PGĐ công ty Savills Hà Nội thì “giải pháp tốt nhất lúc này là không nên đưa thêm giải pháp nào nữa. Hãy để thị trường tự điều tiết, từng chủ đầu tư, từng dự án cụ thể phải nhận thấy khuyết điểm và khắc phục để làm sao có những sản phẩm phù hợp với nhu cầu của thị trường".

 Theo Thời báo Kinh tế Việt Nam

Share