Thời gian qua, các tranh chấp, mâu thuẫn liên quan đến chung cư liên tục xảy ra ở các thành phố lớn đặc biệt là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh nơi mà sống trong các chung cư đang dần là một xu hướng phổ biến. Càng ngày các tranh chấp càng diễn biến phức tạp, gây nhiều khó khăn trong công tác quản lý, ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng, chủ đầu tư cũng như sự tăng trưởng của thị trường bất động sản nói chung và thị trường chung cư nói riêng.
Thực trạng tranh chấp liên quan đến nhà chung cư
Phổ biến nhất trong các tranh chấp chung cư là tranh chấp ở phần sở hữu diện tích chung – riêng tại các chung cư. Điểm lại trong thời gian qua điển hình là tranh chấp tại Chung cư tại số 3 Yên Ninh khi chủ đầu tư tự ý cải tạo tầng thượng thành diện tích văn phòng cho thuê mà không tham khảo ý kiến của các người mua nhà. Tranh chấp tầng hầng để xe tại Chung cư cao cấp The Manor khi chủ đầu tư Bitexco khẳng định tầng hầm để xe thuộc sở hữu của mình và đơn phương áp đặt mức phí trông giữ xe ô tô, còn các cư dân ở đây cho rằng diện tích này thuộc sở hữu của mình và yêu cầu quyền được gửi xe với mức phí do UBND thành phố Hà Nội quy định. Sau đó, Bộ Xây dựng có văn bản về việc xác định quyền sở hữu các phần diện tích đang tranh chấp. Căn cứ mà Bộ Xây dựng đưa ra là dựa các điều khoản của Hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng.
Hợp đồng có nội dung đồng ý bán cho khách hàng diện tích căn hộ trong nhà để sở hữu riêng mà không có điều khoản về diện tích sử dụng chung, hoặc xác định rõ ghi rõ sân, vườn, hành lang lối đi là thuộc sở hữu chung. Còn bãi đỗ xe, tầng hầm, khu trung tâm thương mại, nhà hàng thuộc quyền sở hữu, quản lý, sử dụng bên Bitexco. Vì vậy, Bộ Xây dựng khẳng định, chi phí xây dựng tầng hầm được tính riêng và không phân bổ vào giá bán các căn hộ. Giá trị tầng hầm đã được Bitexco đưa vào danh mục bất động sản đầu tư để trích khấu hao. Việc Bitexco khẳng định tầng hầm thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư là có cơ sở.
Một loại tranh chấp cũng phổ biến và đa dạng không kém đó là tranh chấp liên quan đến phí dịch vụ chung cư. Tranh chấp tại chung cư cao cấp Keangnam, khi các hộ dân cho rằng chủ đầu tư áp phí quản lý căn hộ quá cao; phí trông giữ ô tô, xe máy cao (1.462.000 đồng/ô tô/tháng, trong khi quy định của Thành phố là 875.000 đồng/ô tô/tháng); công trình chưa hoàn thiện đã thu phí. Trong khi đó, phía chủ đầu tư cho rằng mức phí này đã được thỏa thuận trong hợp đồng và được các hộ dân đồng ý.
Sau đó có thể kể đến các tranh chấp về việc góp vốn mua nhà, tiến độ xây dựng, thanh toán, chất lượng xây dựng, bầu ban quản trị; tranh chấp về các dịch vụ cung cấp độc quyền như gas, điện, nước, internet…
Các tranh chấp này đều diễn biến căng thẳng, các bên không ngần ngại sử dụng tất cả khả năng có thể để giải quyết xung đột. Người dân giăng biểu ngữ, khẩu hiệu phản đối chủ đầu tư. Các chủ đầu tư cũng không chịu kém khi cắt thang máy, cắt nước của các hộ dân khi chưa đóng phí, sau khi có bất đồng. Việc tranh chấp gây khiếu kiện tốn kém, mất thời gian của cư dân và của các cơ quan công quyền.
Nguyên nhân gây tranh chấp nhà chung cư
Hệ thống văn bản pháp luật điều chỉnh các quan hệ liên quan đến nhà chung cư chậm chưa bắt kịp sự phát triển của nhà chung cư, văn bản quá nhiều vừa thừa lại vừa thiếu, chồng chéo mâu thuẫn gây khó khăn khi áp dụng giải quyết các tranh chấp.
Mô hình chung cư kiểu mới được ra đời những năm 2000. Tuy nhiên, mãi đến cuối năm 2005 chúng ta mới có Luật Nhà ở, đến tháng 5-2008 ban hành Quy chế 08 quản lý sử dụng nhà chung cư. Tháng 2 năm 2009 mới Thông tư 01/2009/TT-BXD, hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư. Khi ấy, nội dung hợp đồng mua bán còn sơ sài, do vậy đã diễn ra nhiều vụ tranh chấp thuộc những dự án đã bán nhà trong giai đoạn trước khi Luật Nhà ở có hiệu lực không có văn bản điều chỉnh, đa số các tranh chấp đều xảy ra với các hợp đồng ký kết trước thời điểm có Luật Nhà ở.
Luật Nhà ở dù đã liệt kê các phần được coi là phần sở hữu chung nhưng cũng chưa đầy đủ. Nghị định 90/2006, Quy chế quản lý nhà chung cư năm 2008 phần lớn cũng chỉ nhắc lại quy định của Luật Nhà ở.
Việc trong Thông tư 01/2009/ của Bộ XD đưa ra mẫu của Hợp đồng mua bán và mẫu của Quy định về quản lý sử dụng, trong đó yêu cầu ghi mức phí bằng con số cứng nhắc lại là một điều khó áp dụng trên thực tế.
Việc thu phí dịch vụ chung cư do UBND thành phố ban hành cuối tháng 9/2011 có quy định mức trần tối đa là 4.000 đồng/m2, áp dụng cho tất cả các tòa nhà, dự án trên địa bàn. Quy định này là cứng nhắc và không thể thực hiện được trên thực tế do mỗi khu chung cư đều có chất lượng cuộc sống khác nhau, kéo theo đó là cũng sẽ có mức phí khác nhau để tương xứng với các dịch vụ chủ đầu tư cung cấp. Chính điều này đã gây ra vô số các cuộc tranh cãi về phí bởi theo lý giải của các chủ đầu tư, nếu thực hiện đúng theo khung của thành phố thì không đủ để vận hành tòa nhà.
Người mua nhà không xem xét kỹ hoặc không đủ điều kiện và khả năng xem xét điều khoản trong hợp đồng khi giao kết với chủ đầu tư.
Khi xảy ra các tranh chấp thì các cơ quan chức năng vào phản ứng chậm, thiếu các chế tài xử lý các hành vi vi phạm của chủ đầu tư cũng như người mua nhà chung cư.
Thị trường bất động sản thuộc về các chủ đầu tư do nguồn cung nhà ở thì ít ỏi nhưng nhu cầu mua nhà thì vượt xa số lượng nhà đầu tư cung cấp cấp. Chính điều này tạo ra sự bất bình đẳng trong quan hệ giữa chủ đầu tư và người mua nhà, chủ đầu tư luôn áp đặt các điều khoản trong hợp đồng điều này tạo môi trường cho các tranh chấp nảy sinh.
Giải pháp giải quyết và hạn chế các tranh chấp liên quan đến chung cư
Tạo ra một thị trường chung cư lành mạnh, tạo điều kiện cho nguồn cung dồi dào, cho phép xây dựng những căn hộ chung cư dưới 40m2, khuyến khích nhà chủ đầu tư xây dựng nhà ở giá rẻ.
Buộc chủ đầu tư lập một tài khoản bảo đảm tại Ngân hàng sử dụng để giải quyết các tranh chấp, bồi thường thiệt hại xảy ra với người mua nhà.
Tách bạch giữa chủ đầu tư xây dựng dự án và đơn vị quản lý vận hành tòa nhà .Mang quyền quản lý tòa nhà (do họ bỏ tiền mua các căn hộ, đồng nghĩa họ có quyền sở hữu, chủ đầu tư có phần sở hữu riêng) ra đấu thầu công khai, có ban xét thầu, chấm điểm để bất cứ doanh nghiệp nào, kể cả chủ đầu tư, đều có thể dự thầu.
Đối với các chung cư được đưa vào sử dụng và các bên liên đới (chủ đầu tư, cư dân) chưa phân định được sở hữu chung riêng, thì cần phải tiến hành thương thảo và thống nhất rõ về vấn đề này ngay. Kiểm tra lại các điều khoản của giấy phép đầu tư và xem việc thanh quyết toán công trình của cơ quan thuế đã bao gồm các hạng mục nào. Bất kỳ hạng mục nào đã được dùng vào kết toán giá bán căn hộ phải được coi là sở hữu chung của cư dân.
Để việc quản lý vận hành không còn gây khiếu kiện tốn kém, mất thời gian của mọi người và của các cơ quan công quyền, tại các dự án chung cư mới và các chung cư đã xác định rõ sở hữu chung riêng, cần làm được các việc sau đây:
Áp dụng nghiêm chỉnh yêu cầu về thành lập và hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư: Điều 71, 72, 73 của Luật Nhà ở do Quốc hội ban hành ngày 29/11/2005, hiệu lực từ 1/1/2006; và Điều 12 QĐ08/BXD của Bộ Xây dựng ngày 28/5/2008– Về việc Ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư. Chủ đầu tư nào không thực hiện sẽ phải chịu các chế tài xử phạt.
Bổ sung thêm cơ chế ra quyết định cho Ban quản trị. Cụ thể, cho phép các quyết định sẽ có hiệu lực khi hội nghị cư dân đạt được tỷ lệ quá 70% phiếu đối với mọi vấn đề của quản lý chung cư . Chúng tôi cho rằng quy định này sẽ nhận được ngay sự ủng hộ của người dân, vì ai cũng biết việc đạt 100% đồng thuận của hàng chục hay hàng trăm chủ hộ trong tòa nhà là điều không tưởng
Sửa đổi Điều 3 Khoản 4 b của Thông tư 1/2009/TT-BXD ngày 25/2/2009 và tương tự các Điều 11.4 trong mẫu Hợp đồng mua bán nhà ở (căn hộ chung cư) và Điều 7 Khoản 2 và 3 trong Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư mẫu theo hướng không quy định mức giá trần các mức phí phải đóng góp vì: bản thân việc này đã là trách nhiệm của Ban Quản trị nhà chung cư thông qua Hội nghị nhà chung cư quyết định.
Quan trọng hơn hết là cần sớm ban hành Luật chung cư để điều chỉnh tất cả các quan hệ liên quan đến nhà chung cư từ khi hình thành đến khi đi vào vận hành sử dụng. Việc tạo ra một hành lang pháp lý hoàn chỉnh sẽ giúp hạn chế và giải quyết nhanh các tranh chấp liên quan đến nhà chung cư.
