Các quy định văn bản hướng dẫn thi hành hay các khái niệm và một loạt hệ thống quản lý, quy chế điều hành chung cư còn nhiều bất cập, dẫn tới những tranh chấp kéo dài giữa chủ đầu tư, khách mua và ban quản lý sau này.
Rủi ro nghiêng về người mua
Khái niệm chung cư bắt đầu được hình thành tại Hà Nội từ những năm cuối của thế kỷ 20, với sự thành công của những dự án đầu tiên như Khu đô thị mới Linh Đàm, Định Công, Trung Hòa Nhân Chính. Với mô hình sống hiện đại theo phong cách nước ngoài và tính ưu việt trong vấn đề tiết kiệm không gian tại các khu đô thị lớn, sự bùng nổ của các dự án chung cư một thời được coi như tiêu chí đánh giá về mức độ phát triển tại các thành phố.
Bản chất việc mua bán các căn hộ chung cư là mua bán một sản phẩm trong tương lai. Nói theo cách ví von của nhân viên tư vấn bất động sản, thì đầu tư cho bất động sản là đầu tư cho tương lai. Mà đã là sản phẩm của tương lai, thì đương nhiên người mua phải chấp nhận nhiều rủi ro, hoàn toàn khác với việc mua một sản phẩm cụ thể hiện hữu. Nhưng điều này không có nghĩa là, khi mua một sản phẩm chung cư, người mua không có quyền tìm hiểu kỹ các thông tin về sản phẩm mình định mua, cũng như nhận được sự bảo vệ chính đáng của pháp luật thông qua các hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán.
Thực tế, từ xưa đến nay, hợp đồng mua bán hay hợp đồng góp vốn đều do chủ đầu tư soạn thảo, người mua gần như không có quyền thay đổi hay chỉnh sửa các điều khoản trong hợp đồng. Do vậy, đương nhiên, mức độ rủi ro sẽ nghiêng về phía người mua nhiều hơn.
Một trong những rủi ro hay gặp nhất là rủi ro về tài chính có liên quan đến chủ đầu tư. Hiện tại, chỉ các công ty niêm yết trên sàn chứng khoán mới phải công khai các báo cáo tài chính. Với những chủ đầu tư bất động sản khác, khách hàng sẽ rất khó hoặc gần như không thể điều tra về thực lực tài chính của họ. Như vậy, khách hàng sẽ phải đối mặt với những rủi ro khi chủ đầu tư kinh doanh không hiệu quả, dẫn tới việc không đủ năng lực tài chính để triển khai dự án, hoặc thậm chí phá sản.
Mặt khác, nước ta chưa có một ban, ngành hay đơn vị nào có chức năng giám sát và kiểm tra nguồn tiền mà khách hàng đã đóng cho các dự án có được sử dụng đúng mục đích, hay chủ đầu tư lại dùng chúng như nguồn vốn kinh doanh hoặc đầu tư cho các dự án khác. Thậm chí, ngân hàng có thể phong tỏa nguồn tiền này khi chủ đầu tư mất khă năng thanh toán. Ngoài ra, do các dự án thường được thực hiện chủ yếu theo hình thức huy động vốn từ khách hàng, chiếm tỷ lệ 30 đến 40% tổng nguồn vốn, chứ ít khi sử dụng hoàn toàn nguồn vốn tự có của doanh nghiệp hay vốn vay ngân hàng, nên nhiều trường hợp, việc một số khách hàng không có khả năng thanh toán cho các đợt mua nhà tiếp theo đã gián tiếp ảnh hưởng đến tiến độ hoàn thành dự án.
Ngoài rủi ro về tài chính và tiến độ bàn giao chậm, ngay cả khi nhận nhà, khách hàng cũng có thể phải chấp nhận những rủi ro về chất lượng sản phẩm mình mua. Có không ít căn hộ chung cư từ bình dân đến cao cấp gặp phải những sự cố về chất lượng xây dựng không đảm bảo, nên mới đưa vào sử dụng đã có hiện tượng thấm, tắc đường thoát nước, có mùi nhà vệ sinh, thậm chí rơi cả trần thạch cao. Tư vấn giám sát là đơn vị duy nhất giám sát chất lượng thi công của dự án, nhưng hiện nay, tính khách quan của đơn vị tư vấn vẫn là vấn đề nhạy cảm, nhiều tranh cãi trong ngành xây dựng.
Hơn nữa, các hợp đồng mua nhà thường không quy định chất lượng theo một tiêu chuẩn cụ thể, mà chỉ quy định về loại vật liệu sử dụng trong căn hộ. Thiết nghĩ, Nhà nước nên sớm ban hành các tiêu chuẩn cụ thể để phân cấp các loại hình chung cư một cách rõ ràng và bắt buộc chủ đầu tư đưa chúng vào hợp đồng để bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà.
Cần bổ sung những quy định rõ ràng
Thời gian gần đây, đã xuất hiện ngày càng nhiều vụ biểu tình, kiện cáo, tranh chấp về quyền sử dụng, sở hữu các khu vực như tầng hầm, khối đế, sân chơi, phòng sinh hoạt chung tại các chung cư, đặc biệt là chung cư cao cấp. Để tránh tình trạng này và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, Nhà nước nên có những quy định rõ ràng và chi tiết hơn về phần sở hữu chung, riêng, cũng như điều kiện cần có để khai thác các khu vực này; quy định rõ trách nhiệm của các bên nếu để xảy ra các sự cố cháy nổ trong quá trình kinh doanh, sử dụng các khu vực này, làm ảnh hưởng đến toàn bộ tòa nhà và cư dân trong tòa nhà.
Nếu tham khảo luật pháp và quy định điều chỉnh hoạt động các khu chung cư ở nước ngoài, ta sẽ thấy hệ thống quy định của chúng ta còn thiếu rất nhiều. Việc thực thi luật pháp và giải quyết tranh chấp của cơ quan quản lý và chính quyền địa phương còn không tốt, chưa thực sự tìm ra căn cơ, dẫn đến kiện cáo kéo dài, hoặc bỏ lửng để hai bên tự xử lý. Trong khi đó, vai trò của ban quản trị chung cư còn mờ nhạt, do thiếu các hướng dẫn cụ thể về hoạt động, tính pháp lý của tổ chức này.
Việc tổ chức quản lý các chung cư sau khi đi vào hoạt động cũng còn nhiều bất cập. Nhà nước nên sớm hình thành bộ tiêu chuẩn quản lý và phân loại nhà cao tầng nói chung và chung cư nói riêng. Khi có bộ tiêu chuẩn này, chúng ta mới có cơ sở để xây dựng chính sách quản lý, chất lượng quản lý và phí quản lý tương ứng phù hợp, tránh tình trạng đánh đồng như hiện nay.
Nguyên tắc minh bạch và giám sát đối với các công ty quản lý là bắt buộc. Tại các nước khác, kiểm toán quản lý bất động sản luôn được thực hiện, để đảm bảo tuân thủ quy trình và tiêu chuẩn quản lý và bảo trì bảo dưỡng, để đảm bảo quyền lợi cho cư dân sống tại các khu chung cư. Các công ty quản lý phải thực sự coi chủ sở hữu căn hộ, cư dân trong tòa nhà là khách hàng của mình, chứ không phải chủ đầu tư để tránh xung đột về lợi ích và đem lại dịch vụ tốt nhất cho cư dân.
Hiện nay, các chủ đầu tư bất động sản đã bắt đầu coi vấn đề quản lý, vận hành tốt sau khi bàn giao là một yếu tố quan trọng để nâng cao uy tín thương hiệu trong việc thu hút khách hàng cho các dự án tiếp theo, nhằm vượt qua giai đoạn khó khăn này. Chủ căn hộ cũng nên coi việc mua nhà chỉ là bước khởi đầu, việc lựa chọn được đơn vị quản lý tốt sẽ giúp nâng cao chất lượng cuộc sống và gia tăng giá trị tài sản theo thời gian.
Dù còn nhiều tồn tại và bất cấp, nhưng việc phát triển và sinh sống trong các khu chung cư hiện đại vẫn là lựa chọn tối ưu cho các nhà quản lý đô thị và mơ ước của đại đa số cư dân. Không thể phủ nhận những khu chung cư này đã góp phần thay đổi bộ mặt đô thị, giải quyết tốt bài toán không gian. Để bảo đảm quyền lợi của người dân, cũng như tăng sức hút với thị trường chung cư căn hộ, Nhà nước và bản thân các chủ đầu tư bất động sản cần có những hành động tích cực hơn, để giải quyết các vấn đề mâu thuẫn nội tại này.
Ông Nguyễn Hồng Minh
Tổng Giám đốc PMC
