Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tỷ lệ xảy ra tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư (người mua và người bán) theo ước tính có thể lên đến khoảng 30% tại các dự án chung cư.
Có 2 xung đột xảy ra: Thứ nhất, xung đột giữa chủ đầu tư và cư dân trong hợp đồng mua bán về tranh chấp các diễn giải, điều kiện giao nhà chuyển dần thành tranh chấp ở các vấn đề dịch vụ quản lý khi giai đoạn đầu chủ đầu tư đang đứng ở vai trò cung cấp dịch vụ quản lý.
Các cư dân không thực hiện các nghĩa vụ đảm bảo hoạt động dịch vụ quản lý và chuyển thành các tranh chấp.
Thứ hai, giai đoạn khi Ban quản trị được thành lập và đi vào hoạt động thì xảy ra xung đột các quan điểm giữa các thành viên Ban quản trị với nhau hoặc xung đột giữa Ban quản trị và một số nhóm cư dân.
Để giảm các mâu thuẫn trên, thứ nhất, trong hợp đồng mua bán hoặc các văn bản pháp luật (Thông tư, Nghị định) liên quan đến hợp đồng mua bán nhà/căn hộ hay các quy định về quản lý nhà chung cư phải có riêng điều khoản về tính riêng rẽ và độc lập của hợp đồng. Tức là các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán không được dùng để làm nguyên nhân hay lý do gây ảnh hưởng/đình trệ tới các nghĩa vụ hay hoạt động từ các hợp đồng khác như quản lý, mua sắm, an ninh, làm sạch…
Thứ hai, về vấn đề đứt đổ và gãy đoạn dịch vụ quản lý. Công ty quản lý cung cấp các dịch vụ thông qua hợp đồng quản lý. Các dịch vụ này đảm bảo duy trì bảo lưu trật tự công cộng theo Bộ luật Dân sự (public order). Do vậy, tất cả các tranh chấp/khiếu nại của cư dân hay các vấn đề khác, cư dân không được làm ảnh hưởng tới quá trình cung cấp dịch vụ này. Các khiếu nại này khi được đưa ra tại cơ quan tố tụng/trọng tài. Cho đến khi có các phán quyết của các cơ quan này thì các cư dân phải có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ, như các nghĩa vụ tài chính,…
Thứ ba, để giải quyết các tranh chấp trong các xung đột giữa chủ đầu tư – cư dân, cư dân – cư dân, cư dân – ban quản trị chúng ta cần bổ sung trong các Thông tư, Nghị định liên quan đến quản lý vận hành nhà chung cư cần có điều khoản quy định về đảm bảo tính liên tục trong cung cấp dịch vụ quản lý nhà chung cư. Chủ đầu tư hay các công ty cung cấp dịch vụ quản lý, làm sạch, an ninh hay thang máy sẽ luôn bị gián đoạn và ảnh hưởng khi các bên có tranh chấp và không đóng phí dịch vụ quản lý. Khi đó dẫn đến không có chi phí hoạt động.
Thứ tư, cần định nghĩa rõ, Ban quản trị là thể chế dân chủ hay thể chế chuyên môn. Các quy định pháp luật hiện nay chưa có một định nghĩa rõ ràng về Ban quản trị.
Theo quy định, ban quản trị là một tổ chức dân chủ cơ sở, không phải là một tổ chức chuyên môn. Song, các quyền hạn, trách nhiệm và nhiệm vụ của đơn vị này thì lại một tổ chức chuyên môn. Việc các văn bản pháp luật đang lẫn lộn giữa tổ chức đại diện dân chủ của cư dân với một tổ chức chuyên môn đang dẫn đến các quy định, quyền hạn, trách nhiệm của ban quản trị khó có thể thực thi.
Nếu là một tổ chức chuyên môn, ban quản trị phải có đầy đủ nghiệp vụ, trình độ, kinh nghiệm quản lý, vận hành nhà chung cư để hoàn thành nhiệm vụ của mình. Trong khi đó, vì không thể đáp ứng cả hai yêu cầu vừa là tổ chức dân chủ cơ sở vừa là một tổ chức chuyên môn nên trong hoạt động của các ban quản trị đã xảy ra các tình huống:
Một là ban quản trị không dám chủ động chi tiêu các quỹ bảo trì và bảo dưỡng theo đúng chuẩn mực. Hoặc mạnh dạn chủ động chi tiêu nhưng đa phần, các ban quản trị cố gắng chi tiêu phần ở những hạng mục tối thiểu chủ yếu thang máy và phòng cháy chữa cháy theo luật định. Còn các hạng mục khác, họ không tuân thủ lịch bảo trì, bảo dưỡng theo đúng quy phạm của nhà sản xuất.
Việc này chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến chất lượng của công trình nhà cao tầng, sau 5 -7 năm công trình đi vào khai thác. Hai là thực trạng quỹ bảo trì bảo dưỡng đang có những khoảng trống và khe hở trong vấn đề về sử dụng dẫn đến số tiền rất dễ bị trục lợi.
Cuối cùng, đã đến lúc cần nâng Thông tư 02 thành các nghị định hay các Luật, Bộ Luật về quản lý hoạt động nhà chung cư.
Ví như ở các quốc gia có nhà chung cư phát triển như Singapore, Hongkong,… có bộ luật quản lý chung cư điều chỉnh mọi mặt hoạt động của con người đặc biệt là các yếu tố về văn hóa, tập quán thay vì chỉ tập trung về vận hành máy móc và một số nội quy tối thiểu. Cộng đồng chung cư cần có sự can dự sâu của các Bộ, Ban ngành khác như Bộ y tế, Bộ Công an liên quan đến trật tự phòng vệ, Bộ Văn hóa – Thể thao Du lịch…
Nguyễn Quang Huy – Phó TGĐ Công ty Quản lý và khai thác tòa nhà PMC
